WASSERKOSTEN März 2019 | InHerford
„So viel hab’ ich nicht verbraucht …“
Wie Sie Wasserkosten richtig abrechnen
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Von Martina Wenzel,
Geschäftsführerin
Die Betriebskosten sind in den letzten
Jahren derart gestiegen, dass Viele sie
plakativ als „zweite Miete“ bezeichnen,
obwohl sie für den Vermieter nur durchlaufende
Kostenpositionen sind. Neben
den Heizkosten fallen die Kosten der Frischwasserversorgung
und Schmutzwasserentsorgung am stärksten ins Gewicht.
Kein Wunder, dass sich viele Mietstreitigkeiten um dieses
Thema drehen.
Streit vermeiden lässt sich, wenn man die nachfolgenden
Punkte beachtet:
Umlage erfordert Vereinbarung
Die Kosten des Wasserverbrauchs und der Entwässerung gehören
gemäß § 556 Abs. 1 BGB und § 1 und 2 Betriebskostenverordnung
(BetrKV) zu den auf den Mieter umlegbaren
Betriebskosten. Der Mieter ist aber nur verpflichtet, diese Kosten
neben seiner Miete zu tragen, wenn dies mietvertraglich
vereinbart ist. Die Kostenpositionen können entweder einzeln
benannt oder aber pauschal geregelt werden, dass der Mieter
„die Betriebskosten“ zu tragen hat (BGB, VIII ZR 137/15). Die
Jahresgesamtkosten müssen in der Abrechnung genannt und
nachvollziehbar verteilt werden, wobei eine zusammengefasste
Abrechnung der Frischwasserkosten und der Abwasserkosten
zulässig ist, wenn sich die Höhe der Abwasserkosten an
der Höhe des Frischwasserverbrauchs orientiert (BGH, VIII ZR
340/08). Dies dürfte der Regelfall sein.
Was gehört dazu?
Zu den Kosten der Frischwasserversorgung gehören die
Grund- und Verbrauchskosten lt. Wasserrechnung, die Kosten
für die Anmietung, Ablesung und Abrechnung der Wasserzähler
sowie für deren Eichung bzw. den Austausch bei
abgelaufener Eichzeit und die Kosten des Betriebs einer Wasseraufbereitungsanlage,
wie z. B. einer Entkalkungsanlage,
einschließlich der dazugehörigen Aufbereitungsstoffe. Ist das
Grundstück nicht an die öffentliche Frischwasserversorgung
angeschlossen, sind stattdessen die Kosten des Betriebs einer
hauseigenen Wasserversorgungsanlage (Trinkbrunnen
etc.) zu verteilen.
Zu den Kosten der Entwässerung gehören die Gebühren für
die Haus- und Grundstücksentwässerung, die die Kommune,
oder an ihrer Stelle der lokale Versorger, in Rechnung stellen.
Außerdem gehören die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe/
Wasserhebeanlage und bei fehlendem
Anschluss an die öffentliche Kanalisation die Betriebskosten
einer privaten Entwässerungsanlage (Klär- bzw. Sickergrube)
dazu. Nicht einbezogen werden dürfen hingegen die Kosten
für Reparaturen oder Ersatzteile an den vorbeschriebenen Anlagen.
Verteilungsschlüssel vereinbaren
Größter Streitpunkt ist regelmäßig die Verteilung der angefallenen
Gesamtkosten auf die einzelnen Nutzer. Regelmäßig
kommt der Einwand, man könne Kosten in der abgerechneten
Höhe nicht verursacht haben. Die Abrechnung sei insgesamt
ungerecht. Solchen Einwänden können Sie nur vorbeugen,
indem Sie bereits bei Abschluss Ihrer Mietverträge auf die Vereinbarung
eines geeigneten Verteilungsschlüssels achten.
In Betracht kommen die wesentlichen Verteilungsschlüssel:
Verteilung nach Verbrauch, nach Personen, nach Haushalten
oder nach Wohnfläche.
Aktuell werden die Wasser- und Schmutzwasserkosten in vermieteten
Mehrfamilienhäusern noch überwiegend nach Personen
oder nach Haushalten abgerechnet, was zum einem
daran liegen dürfte, dass der Einbau von Zwischenzählern
für Bestandsbauten in NRW nicht gesetzlich vorgeschrieben
ist. Dies gilt nach der Bauordnung nur für Neubauten. In vielen
Altbauten ist die nachträgliche Anbringung von Wasserzwischenzählern
auch nicht oder nur unter erheblichem finanziellen
Aufwand umzusetzen.
Sowohl der Personen- als auch Haushaltsschlüssel haben
ihre Vor- und Nachteile. Natürlich verbraucht ein Vierpersonenhaushalt
üblicherweise mehr Wasser als ein Zweipersonenhaushalt.
Streit gibt es jedoch häufig wegen längeren
Besuches oder eines regelmäßigen Aufenthalts von Lebensgefährten
oder von Trennungskindern. Bei der Umlage nach
Wohnungen/Haushalten führt das oft doch sehr unterschiedliche
Nutzerverhalten zu Streitigkeiten und zu Unzufriedenheit
im Hause. Trotz alledem ist der Personenschlüssel immer noch
die relativ beste Möglichkeit, die Wasserkosten im Hause zu
verteilen, wenn keine Verbrauchszähler vorhanden sind. Eine
entsprechende Regelung findet sich daher in den von unserer
Geschäftsstelle angebotenen Mietvertragsformularen für
Wohnraum und für vermietete Eigentumswohnungen.
Wenn Sie in Ihrem Mietvertragsformular hingegen keinen
Verteilungsschlüssel festgeschrieben haben und Wasserzwischenzähler
nicht vorhanden sind, müssen die Frisch- und
Abwasserkosten nach Wohnfläche auf die Nutzer im Hause
verteilt werden (§ 556 a Abs. 1 BGB). Gerade diese Art der
Abrechnung wird aber von den meisten Mietern als besonders
ungerecht empfunden.
© Moritz Winde/HK
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