WASSERKOSTEN März 2019 | InHerford
tatsächlich von allen zusammen im Haus verbraucht wurde.
Alternativ ist es möglich, die jeweils für den Mieter gemessene
Verbrauchseinheit mit dem aktuellen Wasserpreis laut Wasserrechnung
FACHGROSSHANDEL
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malzunehmen und die nach Abrechnung aller Einzelverbräuche
verbleibende Differenz als „Wasserverbrauch
allgemein“ nach Anzahl der Wohnungen, Wohnungsgröße
oder Personenzahl (je nach vertraglicher Vereinbarung) umzulegen.
Größere Differenzen
Die vorbeschriebene Art der Verteilung ist aber nur dann möglich,
wenn die Abweichung zwischen dem Verbrauch laut
Hauptzähler und der Verbrauchsmenge lt. Summe der Einzelwasserzähler
nicht über ein vertretbares Maß hinausgeht.
Beträgt die Abweichung hingegen mehr als 20 %, spricht der
Beweis des ersten Anscheins dafür, dass die technischen
Anlagen des Hauses durch unterlassene Instandhaltung von
Leitungen, Dichtungen oder Ventilen einen größeren Verlust
aufweisen oder ein Defekt bzw. Ablesefehler vorliegt, der das
Abrechnungsergebnis erheblich beeinflusst hat (LG Berlin, Az.
65 S 85/01). In einem solchen Fall darf der Vermieter den Mietern
nur den Verbrauch in Rechnung stellen, den der eigene
Wohnungswasserzähler aufweist und zwar nur zu dem Preis,
der in der Wasserrechnung genannt wird.
Defekte Wasseruhren
Waren einzelne oder mehrere Wasseruhren defekt bzw. wurde
die Ablesung versäumt, sind die Kosten der Wasserversorgung
nach Wohnfläche auf die Parteien zu verteilen. In diesem Falle
haben die betroffenen Mieter aber ein Kürzungsrecht von 15 %
bezogen auf diese Kostenposition (LG Kleve, Az. 6 S 205/06).
Berücksichtigung von Leerstand
Es ist zulässig und üblich, in Betriebskostenabrechnungen
die fixen Teile der Wasserkosten (Zählermiete, Grundgebühr)
gemeinsam mit den Verbrauchskosten (Arbeitspreis) auf die
Mietparteien umzulegen. Dies ist solange unproblematisch,
wie es im Haus keinen nennenswerten Leerstand gibt. Da
der Vermieter allerdings Betriebskosten, die für leer stehende
Wohnungen anfallen, zu tragen hat, muss immer dann, wenn
ein wesentlicher Leerstand da ist, rechnerisch zwischen den
Fixkosten (zu verteilen nach Wohnfläche oder Parteien, je nach
Mietvertrag) und den Verbrauchskosten (zu verteilen nach Verbrauch)
unterschieden werden. Ob ein Leerstand so wesentlich
ist, dass es zu einer Benachteiligung der vorhandenen
Mieter kommt, ist im Einzelfall nach der Dauer und der Zahl der
leer stehenden Wohnungen zu beurteilen. Eine geringfügige
Mehrbelastung durch üblichen Leerstand ist von den Mietern
hinzunehmen (BGH, Az. VIII ZR 183/09).
Zwischenablesung und Zwischenabrechnung
Sind Wasserzähler vorhanden, ist der Vermieter in der Regel
verpflichtet, bei unterjährigem Auszug eines Mieters möglichst
exakt zum Rückgabetermin eine Zwischenablesung vorzunehmen
oder vornehmen zu lassen. Die Kosten für diese
Zwischenablesung sind keine Betriebskosten und daher nicht
in der Betriebskostenabrechnung zu verteilen. Es handelt sich
um Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger
vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen (BGH,
Az. VIII ZR 19/07).
Während der Mieter eine Zwischenablesung verlangen kann,
muss der Vermieter keine Zwischenabrechnung vornehmen.
Es ist auch nicht zu empfehlen, eine solche Abrechnung auf
Wunsch des Mieters vorzunehmen, da eine Betriebskostenabrechnung
mit fiktiven Kostenansätzen nicht zulässig ist. Erwartet
der Vermieter unter Berücksichtigung der Vorjahresabrechnung
eine höhere Nachzahlung für noch nicht abgerechnete
Zeiträume, so kann er auf Basis der letztjährigen Abrechnung
und der zwischenabgelesenen Verbräuche eine überschlägige
Ermittlung vornehmen, um dann einen entsprechenden
Teil der Kaution bis zur letzten Betriebskostenabrechnung auf
dem Kautionskonto einbehalten zu können. Diese überschlägige
Berechnung sollte dann aber nicht als „Betriebskostenabrechnung“,
sondern als „Kostenschätzung“ betitelt werden
und außerdem den Hinweis enthalten, dass eine endgültige
Betriebskostenabrechnung für die Restlaufzeit des Mietverhältnisses
folgt, sobald das Betriebskostenjahr abgelaufen ist und
sämtliche Belege vorliegen.
Sollten Sie Fragen rund um die Abrechnung Ihrer Frisch- und
Schmutzwasserkosten haben, vereinbaren Sie gerne einen
persönlichen Beratungstermin in unserer Vereinsgeschäftsstelle.
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