VERMIETUNG März 2020 | InHerford
Sind sich die Mieter anlässlich ihrer Scheidung aber einig, wer
von ihnen beiden in der Ehewohnung verbleiben soll, muss
keine gerichtliche Wohnungszuweisung stattfinden. Vielmehr
können die Mieter gemäß § 1568 a BGB eine Änderung des
Mietvertrages dann dadurch bewirken, dass sie dem Vermieter
gemeinsam schriftlich mitteilen, mit welchem von beiden Ehegatten
18
das Mietverhältnis zukünftig allein fortgesetzt werden
soll. Diese gemeinsame Erklärung kann auch schon vor der
Scheidung abgegeben werden (OLG Hamm, Beschluss vom
21.01.2016, 12 UF 170/15). Sie entfaltet ihre Wirkungen allerdings
erst mit Rechtskraft des Scheidungsurteils. Dann tritt der
Ehegatte, dem die Wohnung überlassen wird, als alleiniger Mieter
in den Mietvertrag ein. Dies gilt sowohl für den Fall, dass
beide Eheleute zuvor Mieter waren, als auch für den Fall, dass
der zur Überlassung verpflichtete Ehegatte zuvor alleiniger Mieter
war.
Diese Sonderregelung gilt aber nicht für Mieter, die in nicht ehelicher
Lebensgemeinschaft zusammengelebt haben und auch
nicht für Ehepaare, die sich trennen, ohne sich scheiden zu lassen.
Für diese Fälle gelten die oben dargestellten, allgemeinen
Regeln.
© vchalup - stock.adobe.com
Sonderkündigungsrecht des Vermieters
Als Ausgleich für sein fehlendes Mitspracherecht gesteht das
Gesetz dem Vermieter bei Scheidung der Mieter jedoch ein Sonderkündigungsrecht
zu. Gemäß § 1568 a Abs. 3 Satz 2 BGB in
Verbindung mit § 563 Abs. 4 BGB kann der Vermieter das nur
mit einem Ehegatten fortgesetzte Mietverhältnis innerhalb eines
Monats, nachdem er von dem Ausscheiden des einen und der
Fortsetzung durch den anderen Ehegatten Kenntnis erlangt hat,
außerordentlich mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist kündigen.
Dieses Recht hat er allerdings nur dann, wenn in der Person
des verbleibenden Ehegatten ein wichtiger Grund vorliegt, der
eine Fortsetzung unzumutbar erscheinen lässt. Dabei muss es
sich um gravierende Dinge handeln, wie z. B. erhebliche verschuldete
Auseinandersetzungen während des gemeinsamen
Mietverhältnisses mit dem Vermieter oder erhebliche Hausfriedensstörungen.
Allein die Tatsache, dass der verbleibende Ehegatte
weniger solvent ist als der ausscheidende, reicht für die
Kündigung nicht aus.
Kleines Trostpflaster: Im Falle einer Mietvertragsänderung durch
Wohnungszuweisung oder gemeinsame Mitteilung der Mieter
anlässlich der Ehescheidung (§ 1568 a Abs. 3 BGB) verbleibt
die bezahlte Kaution zur weiteren Absicherung beim Vermieter,
da es sich um ein gesetzlich vorgesehenes Fortsetzungsmietverhältnis,
d. h. um die Fortsetzung des ursprünglichen Mietverhältnisses,
handelt. Dies gilt unabhängig davon, wer die Kaution
bei Abschluss des Mietvertrages entrichtet hat (KG Berlin, Beschluss
vom 14.11.2017, 19 UF 39/17).
Sollten Sie zu diesem Themenkomplex weitere Fragen haben,
vereinbaren Sie gern einen Beratungstermin. ■
© BillionPhotos.com - stock.adobe.com