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März 2020 | InHerford
WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT
§ Fiskus haftet nur beschränkt
Der Fiskus (die öffentliche Hand), der zum gesetzlichen Allein-
erben eines Wohnungseigentümers berufen ist, muss für die nach
dem Erbfall fällig werdenden oder durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft
begründeten Wohngeldschulden in aller
Regel nur mit dem Nachlass haften.
(BGH, Urteil vom 14.12.2018, V ZR 309/17)
§ Verwalter muss Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen
vorbereiten
Der Verwalter muss zur Vorbereitung der Beschlussfassung über
Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums
die verschiedenen Handlungsoptionen
aufzeigen; dabei hat er die Wohnungseigentümer auf mögliche
Gewährleistungsansprüche und auf eine drohende Verjährung dieser
Ansprüche hinzuweisen. Diese Pflicht trifft auch den mit dem
Bauträger identischen oder von ihm eingesetzten Verwalter; auch
er muss auf Gewährleistungsansprüche „gegen sich selbst“ und
eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinweisen. Kommt der
Verwalter diesen Pflichten nicht nach, macht er sich schadensersatzpflichtig.
(BGH, Urteil vom 19.07.2019, V ZR 75/18)
MIETRECHT
§ Kein Wohnraummietvertrag für Flüchtlingsunterkunft
Ein Mietvertrag, den eine Gemeinde abgeschlossen hat, um in
dem Mietobjekt ihr zugewiesene Flüchtlinge unterbringen zu können,
ist kein Wohnraummietvertrag. Dies gilt auch dann, wenn er
als solcher im Vertragsformular bezeichnet wird.
(BGH, Urteil vom 23.10.2019, XII ZR 125/18)
§ Zahlungsverzug bei Kündigungszugang entscheidend
Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist verfrüht
und somit unwirksam, wenn zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung
der für die Kündigung erforderliche Zahlungsverzug noch
nicht vorgelegen hat. Für den Zeitpunkt des Kündigungszugangs
ist der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig.
(KG Berlin, Urteil vom 20.06.2019, 8 U 132/18)
§ Kein Schadensersatz für alten Bodenbelag
Nach einem 14 Jahre dauernden Mietverhältnis hat der Vermieter
keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen Einkerbungen im
Laminatboden von einfacher Qualität. Das Gleiche gilt für Verfärbungen
eines handelsüblichen Teppichbodens, der älter als zehn
Jahre ist.
(AG Wiesbaden, Urteil vom 06.12.2018, 93 C 2206/18; LG Wiesbaden,
Beschluss vom 28.05.2019, 3 S 31/19)
§ Kein Übergang außerhalb des Mietgegenstandes
Ist dem Mieter gestattet, ein im Eigentum des Vermieters stehendes
weiteres Grundstück zu benutzen, das aber nicht Gegenstand
des Mietvertrages geworden ist, tritt bei einer späteren Veräußerung
dieses Grundstücks der Erwerber nicht gemäß § 566 Abs. 1
BGB in den Mietvertrag ein.
(BGH, Urteil vom 04.09.2019, XII ZR 52/18)
IMMOBILIENRECHT
§ Nachversteuerung bei Eigentumsaufgabe
Die Erbschaftssteuerbefreiung für den Erwerb eines Familienheims
durch den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner
entfällt rückwirkend, wenn der Erwerber das Eigentum an dem Familienheim
innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb auf einen
Dritten überträgt. Dies gilt auch dann, wenn er die Selbstnutzung zu
Wohnzwecken aufgrund eines lebenslangen Nießbrauchs fortsetzt.
(BFH, Urteil vom 11.07.2019, II R 38/16)
§ Nachbar darf musizieren
Das häusliche Musizieren einschließlich des dazugehörigen
Übens gehört zu den sozialadäquaten und üblichen Formen der
Freizeitbeschäftigung. Daraus herrührende Geräuscheinwirkungen
sind jedenfalls in gewissen Grenzen den Nachbarn zumutbar.
Insoweit hat ein Berufsmusiker, der sein Instrument im häuslichen
Bereich spielt, nicht mehr, aber auch nicht weniger Rechte als ein
Hobbymusiker und umgekehrt. Dass sich Geräuscheinwirkungen
durch die Nutzung von Nebenräumen wie einem Dachgeschoss-
oder Kellerraum verhindern oder verringern lassen, rechtfertigt es
nicht, dem Nachbarn das Musizieren in den Haupträumen seines
Hauses gänzlich zu untersagen. Bei der Festlegung des zumutbaren
Umfangs sind die üblichen Ruhestunden in der Mittags- und
Nachmittagszeit einzuhalten. Im Übrigen entscheiden die Umstände
des Einzelfalls.
(BGH, Urteil vom 26.10.2018, V ZR 143/17)
Recht in Kürze
InHerford
Magazin des Herforder
Haus-, Wohnungs- und
Grundeigentümervereins e.V.
Ausgabe 1 – März 2020
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