VERMIETUNG Oktober 2020 | InHerford
Wer renoviert die Wohnung?
Neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
zu den Schönheitsreparaturen
Nachdem der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung
gravierend zulasten der Vermieter geändert hatte, musste das
oberste deutsche Mietgericht sich kürzlich mit der Frage beschäftigen,
bei Einzug unrenovierte Wohnung nach völliger Abnutzung malermäßig
herrichten muss.
Bei Einzug unrenoviert -> Keine Auszugsrenovierung
Vor fünf Jahren hat der Bundesgerichtshof (BGH, Az. VIII 185/14
und Az. VIII 242/13) entschieden, dass Mieter trotz Schönheitsreparaturklausel
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> Von Martina Wenzel
Geschäftsführerin
Neben dem Dauerbrenner Betriebskostenabrechnung
Schönheitsreparaturen das Thema, über
das Vermieter und Mieter wohl am häufigsten
im Jahr 2015 in Bezug auf die Malerarbeiten bei Auszug
wer während eines laufenden Mietverhältnisses eine
für die weitere Laufzeit des Mietverhältnisses wieder
Immer da, immer nah.
ist die Erledigung der
streiten.
Recht haben heißt nicht
immer Recht bekommen.
ÖRAG
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im Mietvertrag bei Auszug keine Schönheitsreparaturen
vornehmen müssen, wenn ihnen die Wohnung
bei Einzug unrenoviert überlassen wurde. Dies gilt auch dann,
wenn der Mietvertrag dem Mieter die Renovierung vertraglich
auferlegt. Bei der Abgrenzung zwischen renovierter und unrenovierter
Wohnung kommt es darauf an, ob die bei Einzug
vorhandenen Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die
Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung
vermitteln (BGH, Az. VIII ZR 242/13). Im Streitfall muss der Mieter
beweisen, dass er die Wohnung unrenoviert übernommen
hat (BGH, Az. VIII 185/14).
Bei Einzug renoviert -> Vertrag und Zustand bei Auszug entscheidend
Hat der Mieter die Wohnung hingegen renoviert übernommen
oder einen angemessenen Kostenausgleich für eine von ihm
anlässlich des Einzuges durchgeführte Renovierung erhalten,
ist er zur Auszugsrenovierung verpflichtet, wenn der Mietvertrag
eine rechtswirksame Schönheitsreparaturklausel enthält.
Weitere Voraussetzung für die Renovierungspflicht des Mieters
ist aber, dass zur Zeit seines Auszuges tatsächlich schon wieder
Renovierungsbedarf besteht. Früher für zulässig gehaltene
Quotenabgeltungsklauseln, die den Mieter zur anteiligen Kostentragung
unter Berücksichtigung der Mietdauer bei noch nicht
eingetretener Renovierungsbedürftigkeit verpflichteten, sind
nicht wirksam (BGH, Az. VIII 242/13).
Leider hat die Rechtsprechung eine Vielzahl der in der Vergangenheit
in Formularmietverträgen gebräuchlichen Schönheitsreparaturklauseln
inzwischen für unwirksam erklärt. So führt
es z. B. zur Unwirksamkeit der Klausel und damit zum Wegfall
der Renovierungspflicht des Mieters, wenn ihm starre Renovierungsfristen
vorgegeben werden, wenn die Durchführung der
Schönheitsreparaturen nur durch einen Fachhandwerker erfolgen
darf oder wenn die Farben der Dekoration auch für die laufende
Mietzeit zwingend vorgegeben werden.
Diese Einschränkungen haben zur Folge, dass auch viele Mieter,
die die Wohnung renoviert erhalten haben, anlässlich des
Auszuges keine Renovierungsarbeiten vornehmen müssen.
Vermietern bleibt nur die Wahl, ob sie die Wohnung unrenoviert
bei gleichzeitigem Verzicht auf eigene Renovierungsansprüche
vermieten oder aber renoviert mit der zumindest vagen Aussicht,
bei Auszug Renovierungsansprüche durchsetzen zu können.
Bei Einzug unrenoviert -> Kostenteilung bei Renovierung
während der Mietzeit
Rechtlich ungeklärt war bislang die Frage, wer während eines
fortbestehenden Mietverhältnisses für die Durchführung der
Schönheitsreparaturen verantwortlich ist, wenn der Mieter die
Wohnung unrenoviert übernommen hat und im Laufe der Jahre
die weitere Abnutzung dazu führt, dass die Durchführung von
Malerarbeiten erforderlich wird.
© Moritz Winde/HK
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