InHerford | Oktober 2020 VERMIETUNG
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17
Der BGH hat diese Fragestellung nun anhand zweier Fälle aus
Berlin geklärt. Im ersten Fall (BGH, Az. VIII ZR 270/18) hatte der
Mieter seine Wohnung im Jahr 1992 unrenoviert übernommen.
Fast 14 Jahre später verlangte er von der Vermieterpartei, Malerarbeiten
auszuführen, was diese aber ablehnte.
Im zweiten Fall (BGH, Az. VIII ZR 163/18) ging es um eine Wohnung,
die 2002 unrenoviert an die Mietpartei übergeben worden
war. Die Schönheitsreparaturklausel war nach obiger Rechtsprechung
unwirksam. Nachdem der Mieter vom Vermieter
vergeblich die Durchführung von Malerarbeiten gefordert hatte,
verlangte er von ihm gerichtlich einen Vorschuss in Höhe von
mehr als 7.000 Euro, um die Arbeiten selbst in Auftrag geben
zu können.
In beiden Fällen konnten die Mieter sich mit ihrer Forderung
nicht in vollem Umfang durchsetzen. Vielmehr entschied sich
der Bundesgerichtshof für eine Kompromisslösung. Der Vermieter
sei in diesen Fällen zwar grundsätzlich zur Instandhaltung
der Wohnung verpflichtet. Mithin könne der Mieter eine Renovierung
verlangen, wenn sich der Zustand der ursprünglich unrenoviert
übergebenen Wohnung seit der Übergabe deutlich verschlechtert
habe. Er müsse sich allerdings im angemessenen
Umfang an den dafür erforderlichen Kosten beteiligen.
Hintergrund ist, dass der Vermieter nur die Erhaltung und Wiederherstellung
desjenigen Zustandes schuldet, den die Parteien
bei Abschluss des Mietvertrages als vertragsgemäß vereinbart
haben. Wird einvernehmlich eine unrenovierte Wohnung vermietet,
gilt genau dieser unrenovierte Zustand als vertragsgemäß.
Tritt im Laufe einer langjährigen Mietdauer durch Benutzung
und damit dem verbundenen Verschleiß eine wesentliche
Verschlechterung dieses anfänglichen Dekorationszustandes
auf, schuldet die Vermieterpartei nur die Wiederherstellung des
bei Anmietung vorhandenen Zustandes. Das ist jedoch nicht
praktikabel, da Malerarbeiten nicht halb oder nur zum Teil fertiggestellt
werden können. Dies würde auch keinen Sinn machen.
Vielmehr ist in solchen Fällen allein eine Komplettdurchführung
von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch
die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand
versetzt. Damit erhält aber der Mieter nach Durchführung
der Schönheitsreparaturen für die weitere Mietzeit eine Wohnung,
die einen besseren Zustand aufweist als den vertragsgemäßen
Zustand bei Mietbeginn, was nicht wirklich gerecht
ist. Aus diesem Grund hat der Bundesgerichtshof entschieden,
dass der Mieter in solchen Fällen zwar einerseits vom Vermieter
eine Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen kann,
sich aber andererseits in angemessenem Umfang an den dafür
erforderlichen Kosten zu beteiligen hat. Soweit keine Besonderheiten
vorliegen, soll eine hälftige Kostenteilung stattfinden.
Verlangt der Mieter, wie im ersten zu entscheidenden Fall, einen
Kostenvorschuss, ist dieser um seinen eigenen Kostenanteil zu
kürzen. Verlangt er vom Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen,
kann der Vermieter die Durchführung im Wege
des Zurückbehaltungsrechts davon abhängig machen, dass
der Mieter die Hälfte der Kosten übernimmt.
Freizeichnungsklauseln
Viele Mietvertragsformulare, so auch der bei uns erhältliche
Mietvertrag für Wohnraum/Eigentumswohnung (dort § 14 Nr. 3),
enthalten eine sogenannte Freizeichnungsklausel, die vorsieht,
dass der Vermieter keine Schönheitsreparaturen vornehmen
muss, wenn die Wohnung bei Einzug unrenoviert war. In der
Praxis bedeutet dies, dass weder der Vermieter noch der Mieter
zur Renovierung verpflichtet wäre. Über die Wirksamkeit solcher
Klauseln lässt sich streiten, ihre Durchsetzbarkeit ist juristisch
derzeit noch unsicher, da es (noch) keine verbindliche Rechtsprechung
dazu gibt.
Ausblick
Die jüngsten Entscheidungen des BGH machen es Vermietern
und Mietern nicht gerade leichter. Zukünftig ist häufiger damit
zu rechnen, dass langjährige Mieter unter Bezugnahme auf die
kürzlich veröffentlichten Urteile vom Vermieter die Renovierung
ihrer Wohnung verlangen. In solchen Fällen müssten sich Mieter
und Vermieter dann darauf verständigen, wann, wie und mit welchen
Mitteln diese ausgeführt werden. Hier können die Vorstellungen
der Parteien und die daraus resultierenden Kosten sehr
stark voneinander abweichen, was zu Konflikten führen dürfte.
Während Vermieter vor allem an der fachgerechten Ausführung
ein Interesse haben werden, werden Mieter vordringlich die
Kosten, die sie ja zu 50 % tragen müssen, im Blick haben. Hierneben
werden wirtschaftlich orientierte Vermieter die nunmehr
festgestellte Pflicht, während des laufenden Mietverhältnisses
Schönheitsreparaturen auf Anforderung ausführen zu müssen,
kostenmäßig in die Miete einpreisen müssen. Steigende Wohnkosten
möchte die Politik aber erklärterweise vermeiden.
Das ewige Hickhack um die Schönheitsreparaturen und auch
die zu erwartenden Mietsteigerungen durch Einpreisung dieses
Risikos in die Miete könnten vermieden werden, wenn der
Gesetzgeber im Rahmen einer Mietrechtsänderung die Durchführung
der Schönheitsreparaturen grundsätzlich den Mietern
auferlegte. Hierfür fehlt allerdings zur Zeit der politische Wille.
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