MIETRECHT Juni 2019 | InHerford
ist grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Bei
einem bestimmten Personenkreis ist diese allerdings nach einhelliger
10
Rechtsprechung nicht notwendig, da die Aufnahme
solcher Personen zum Mietgebrauch gehört. Hierzu gehören
nächste Familienangehörige wie Ehegatten, Lebenspartner
i.S. v. § 1 Abs. 1 LPartG, minderjährige und volljährige Kinder/
Stiefkinder, Eltern oder Enkel des Mieters (so z. B. BayObLG
RE WuM 1997,603). Die Aufnahme dieser Personen im Rahmen
des sogenannten unselbstständigen Mitgebrauchs der
Wohnung ist dem Vermieter lediglich anzuzeigen. Zu diesem
privilegierten Personenkreis zählen hingegen in der Regel
nicht die Geschwister des Mieters, die/der Verlobte oder ein
nicht ehelicher Lebensgefährte. Hier ist allerdings von einem
berechtigten Interesse des Mieters gemäß § 553 Abs. 1 S. 1
BGB auszugehen, sodass der Vermieter auch hier seine Zustimmung
in der Regel erteilen muss (BGH, VIII ZR 371/02).
Wann die Erlaubnis verweigert werden darf
Nur wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt,
der Wohnraum übermäßig belegt würde oder die Überlassung
dem Vermieter aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden
kann, kann der Vermieter gemäß § 553 Abs. 1 S. 2 BGB
die Erlaubnis verweigern. Ein wichtiger Grund in der Person
des Dritten liegt z. B. dann vor, wenn konkrete, beweisbare Tatsachen
dafür vorliegen, dass der Dritte den Hausfrieden stören
oder die Mietsache schädigen könnte. Die wirtschaftlichen
Verhältnisse des Dritten/potentiellen Untermieters sind hingegen
nicht relevant, da der Vermieter mit dem Dritten kein Vertragsverhältnis
begründen würde, sondern sein eigentlicher
Mieter weiter allein für die Miete und auch für alle durch den
Dritten verursachten Kosten haftet (LG Berlin, NZM 2002,947).
Eine Überbelegung kann bei Überbeanspruchung der Bausubstanz
gegeben sein. Als Orientierung dienen hier die Mindestgrößen
in den Wohnraumverordnungen der Länder. Eine
Unzumutbarkeit aus „sonstigem Grund“ kann beispielsweise
gegeben sein, wenn es nachweislich Anhaltspunkte dafür gibt,
dass der Dritte die Wohnung in vertragswidriger Art und Weise,
z. B. gewerblich, nutzen wird.
Vermietung an Touristen
Wohnraummieter sind ohne Zustimmung des Vermieters nicht
berechtigt, ihre Wohnung oder Teile derselben tageweise an
Touristen oder Feriengäste unterzuvermieten, da ein bloß
wirtschaftliches Interesse mit Gewinnerzielungsabsicht kein
berücksichtigungsfähiges, berechtigtes Interesse des Mieters
darstellt (BGH, VIII ZR 210/13).
Untermietzuschlag zulässig
Der Vermieter kann die Erteilung der Erlaubnis gemäß § 553
Abs. 2 BGB von einer angemessenen Erhöhung der Miete
bzw. der Betriebskostenvorauszahlungen abhängig machen,
wenn ihm die Gebrauchsüberlassung ohne die Erhöhung
nicht zuzumuten ist. Der Vermieter muss den Zuschlag ausdrücklich
verlangen, der Mieter zustimmen (§ 553 Abs. 3 i.V.m.
§ 311 Abs. 1 BGB).
Es handelt sich dabei um ein angemessenes Entgelt für die
zusätzliche Abnutzung der Wohnung. Verweigert die Mietpar-
WEITER NIEDRIGE KAPPUNGSGRENZE
IN BIELEFELD UND PADERBORN
Die ursprünglich bis zum 31. Mai 2019 befristete Kappungsgrenzen
Verordnung NRW wird zunächst bis zum 30. Juni 2020 verlängert.
Sie gilt dann nur noch in 37 Städten, im Regierungsbezirk Detmold
nur in Bielefeld und Paderborn. Die Kappungsgrenzen-Verordnung
regelt, dass die Miete bei Bestandsmietverhältnissen nur um maximal
15 % innerhalb von drei Jahren bis zum Erreichen der ortsüblichen
Vergleichsmiete erhöht werden kann, da man davon ausgeht, dass in
den betreffenden Städten die ausreichende Versorgung der Bevölkerung
mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen gefährdet
ist. Außerhalb der in der Verordnung genannten Gebiete gilt eine
Kappungsgrenze von 20 % innerhalb von drei Jahren, wobei auch hier
die ortsübliche Vergleichsmiete bei Mieterhöhungen im Bestand nicht
überschritten werden darf.
Mit der Verlängerung dieser Regelung bricht die Landesregierung ein
Wahlversprechen, das auch im Koalitionsvertrag von CDU und FDP
festgeschrieben war. Damals hatte man ausdrücklich versprochen,
die Kappungsgrenzen-Verordnung aufzuheben, um damit private
Investitionen auf dem Wohnungsmarkt wieder attraktiver zu machen.
Gerade diese Verordnung ist für private Vermieter problematisch, da
sie vor allem diejenigen trifft, die ihre Miete nicht regelmäßig anpassen,
sondern mit Rücksicht auf die Mieter bislang eine deutlich unter dem
Mietspiegel liegende Miete verlangen. Für diese zum Teil jahrelang
geübte Großzügigkeit werden sie dann bestraft, indem sie dauerhaft
auf niedrigem Mietniveau festgehalten werden. So werden Vermieter
quasi gezwungen, ihre Miete in den betroffenen Städten regelmäßig an
den Mietspiegel anzupassen, um nicht das Nachsehen zu haben.
Es steht zu befürchten, dass die Kappungsgrenzen-Verordnung zusammen
mit anderen mieterfreundlichen Beschränkungsregelungen, wie z.
B. der Mietpreisbremse, im Jahr 2020 aus Anlass der dann bevorstehenden
Kommunalwahlen wieder verlängert werden. Mit einer solchen
Vorgehensweise lassen sich möglicherweise Wahlen gewinnen, jedoch
keine wohnungswirtschaftlichen Probleme lösen. Schließlich wird so
keine zusätzliche Wohnung geschaffen. Vielmehr werden potenzielle
Investoren und private Vermieter nur abgeschreckt.
Martina Wenzel, Geschäftsführerin
BRUNS
MEDIEN
SERVICE
Ihr Medienberater
Ihr Medienberater
Joachim Tempelmeier
Björn Finke
✆ 0571 882-156
✆ 0571 882-195
Hier könnte Ihre Anzeige stehen …
Wir zeigen Ihnen, wie REGIONALMARKETING funktioniert.
Bruns Medien-Service · Obermarktstr. 26 – 30 · 32423 Minden · www.brunsmedienservice.de