InHerford | Juni 2019 MIETRECHT
11
tei die Zustimmung, kann der Vermieter seine Zustimmung zur
Überlassung verweigern. Im Streitfall entscheidet das Gericht.
Widerruf der Erlaubnis
Eine vermieterseitig erteilte Erlaubnis ist grundsätzlich bindend
(BGH, XII ZR 172/94). Der Vermieter kann sie nachträglich
nur bei Vorliegen wichtiger Gründe widerrufen, z. B. dann,
wenn die Mietpartei von der Erlaubnis nachweislich in einem
Umfang Gebrauch macht, der von dieser nicht mehr gedeckt
ist (LG Berlin, 65 S 285/16), oder wenn der Untermieter nachweislich
den Hausfrieden stört.
Kündigungsrecht des Mieters bei verweigerter Erlaubnis
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung
bzw. Untervermietung der ganzen Wohnung oder von Teilen
der Wohnung, kann der Mieter das Mietverhältnis gemäß §
540 Abs. 1 S. 2 BGB außerordentlich mit der gesetzlichen (Dreimonats)
Frist kündigen und ausziehen. Dieses Kündigungsrecht
steht dem Mieter nicht zu, wenn der Vermieter für seine
Verweigerung einen wichtigen, in der Person des Dritten liegenden
Grund nennen kann. Eine Diskussion über diesen Punkt
lohnt sich aber nur dann, wenn der Mietvertrag einen befristeten
Kündigungsausschluss vorsieht oder es sich um einen Zeitmietvertrag
handelt. Handelt
es sich um einen „normalen“
unbefristeten Mietvertrag,
könnte der Mieter ihn nämlich
ohnehin jederzeit unter
Einhaltung der gesetzlichen
Kündigungsfrist beenden,
die ebenfalls drei Monate beträgt,
wenn die Parteien nicht
im Mietvertrag ausdrücklich
etwas anderes vereinbart
haben. Alternativ zur Kündigung
kann der Mieter auch
auf Erteilung der Erlaubnis
klagen.
Vermieterrechte bei unbefugter
Gebrauchsüberlassung
Überlässt eine Mietpartei
die Wohnung oder Teile der
Wohnung ohne die erforderliche
Erlaubnis einem
Dritten, kann der Vermieter
entweder gerichtlich eine Unterlassung der unberechtigten Untervermietung
durchsetzen (§ 541 BGB) oder das Mietverhältnis
fristlos wegen vertragswidrigen Gebrauchs gemäß § 543 Abs.
2 S. 1 Nr. 2 BGB oder fristgemäß nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB
kündigen. Eine solche Kündigung ist allerdings dann treuwidrig
und daher nicht durchsetzbar, wenn die Voraussetzungen für
die Erteilung der Erlaubnis tatsächlich vorgelegen haben (OLG
Hamburg, WuM 1982,41) oder bei nahen Familienangehörigen
eine Erlaubnis nicht erforderlich war und nur die Anzeige unterlassen
wurde.
Wir sind für Sie da!
Unsere Formularmietverträge sehen vor, dass jeder Ein- oder
Auszug von Personen, denen der Mieter die Mieträume untervermietet
oder zum Gebrauch überlassen hat, dem Vermieter
ohne schuldhaftes Zögern, das heißt unverzüglich, anzuzeigen
ist. Dies gilt auch für Lebenspartner, Kinder, Ehegatten, Eltern
und Hauspersonal. Ob darüber hinaus eine Erlaubnis erforderlich
ist, richtet sich nach den oben beschriebenen Kriterien.
Bei weiteren Fragen zu diesem Thema sind wir Ihnen als Mitglied
gern behilflich. Vereinbaren Sie einfach einen Termin in
unserer Geschäftsstelle. ■
© fizkes – stock.adobe.com
IHRE ANSPRECHPARTNER
RA und Notar
Achim
Depenbrock
RA und Notar
Bernd
Niebuhr
RA
Kersten
Heybrock
RAin
Stefanie
Büscher
RA
Manfred
Utesch
RA
Sven
Hoischen
KATENBRINK & DEPENBROCK · Johannisstr. 45 · 32052 Herford · Telefon 05221/92400-0 · Fax 05221/92400-30
kanzlei@ra-katenbrink.de · www.ra-katenbrink.de · Bürozeiten: Mo. – Do. 8 – 13 Uhr sowie 14 – 18 Uhr; Fr. 8 – 14 Uhr