mietrecht September 2019 | InHerford
Bis dass der Tod uns scheidet?
Was passiert, wenn Vermieter oder Mieter sterben?
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Von Martina Wenzel
Geschäftsführerin
Mietverträge enden für gewöhnlich, indem
Vermieter oder Mieter kündigen.
Stirbt eine der beiden Vertragsparteien
während des laufenden Mietverhältnisses,
ist dies oft Thema für Diskussionen
und große rechtliche Unsicherheiten. Wie geht es
weiter? Müssen die Bewohner nach dem Tode des Vermieters
oder des Hauptmieters aus der Wohnung ausziehen?
Wer muss wem gegenüber welche Erklärungen abgeben?
Wenn Sie folgende Regeln kennen und beachten, lässt
sich auch eine solche Situation recht gut bewältigen.
Grundsatz: Vertrag endet nicht
Beim Tod von Vermieter oder Mieter enden Mietverträge nicht
automatisch und zwar unabhängig davon, ob es sich um
Wohnraum- oder Geschäftsraummiete handelt. Grundsätzlich
treten hier die Erben des Verstorbenen in seine Rechtsposition
ein. Im Mietrecht, insbesondere im Wohnungsmietrecht, sind
hier aber einige Besonderheiten zu beachten.
Tod des Vermieters
Stirbt der Vermieter, so tritt sein Erbe in das Mietverhältnis ein.
Der Mietvertrag wird unverändert mit ihm fortgesetzt. Er wird
automatisch mit Eintritt des Erbfalls Vermieter. Dies gilt unabhängig
davon, ob es sich um eine gesetzliche Erbfolge gem.
§ 1922 BGB oder um eine testamentarisch verfügte Erbfolge
handelt und gilt ebenso für mehrere Erben in Erbengemeinschaft.
Anders als bei einer Veräußerung des Mietobjektes
zu Lebzeiten wird der Erbe also schon mit dem Todesfall und
nicht erst mit der Umschreibung der Eigentümerverhältnisse
im Grundbuch neuer Vermieter.
Rechte und Pflichten
Mit Eintritt des Erbfalls übernimmt der Erbe alle Rechte und
Pflichten aus dem Mietvertrag. Den Abschluss eines neuen,
für ihn günstigeren Mietvertrages oder Änderungen des bisherigen
Mietvertrages kann er allerdings nicht verlangen. Dies
wäre nur mit Zustimmung des betroffenen Mieters im Wege
einer Vereinbarung möglich.
Nachweis der Erbenstellung
Ab dem Übergang des Mietverhältnisses kann der Erbe vom
Mieter die Zahlung der zukünftig fälligen Mieten, jedoch auch
evtl. rückständiger Mietbeträge, an sich verlangen. Hierfür
ist es aber erforderlich, dass er dem Mieter gegenüber seine
Erbenstellung nachweist. Üblicherweise wird hierfür ein
Erbschein vorgelegt oder aber ein eröffnetes öffentliches Testament.
Gleichzeitig sollte der Erbe dem Mieter seine Bankverbindung
mitteilen, damit dieser weiß, wohin zukünftige Zahlungen
zu richten sind.
Vor entsprechender Information und Legitimation des Erben
kann der Mieter seine Zahlungen zurückbehalten, damit er
nicht riskiert, doppelt zahlen zu müssen.
Mieterhöhung und Kündigung
Mieterhöhungen und Kündigungen kann der Erbe nach Eintritt
des Erbfalls und seiner Legimitation gegenüber dem Mieter
unter denselben gesetzlichen Voraussetzungen aussprechen,
wie dies dem verstorbenen Vermieter möglich gewesen wäre.
Rechte aus einer vom Verstorbenen zu Lebzeiten ausgesprochenen
Kündigung wegen Zahlungsverzuges können auch
vom Erben geltend gemacht werden. Bei einer vom Erblasser
ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung kommt es darauf
an, ob der konkret benannte Kündigungsgrund nach dem
Tode des Erblassers auch in Person des Erben in gleicher
Weise besteht.
Sonderfall: Erbengemeinschaft
Erben mehrere Personen die Immobilie in Erbengemeinschaft,
gilt es zu beachten, dass eine solche nach der Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofes keine Rechtsfähigkeit hat
(BGH NJW 2006, S. 3715), das heißt als solche nicht Träger
von Rechten oder Pflichten sein kann. Bei einer Erbengemeinschaft
sind deshalb nur alle Miterben gemeinsam in gesamthänderischer
Bindung rechtlich in der Lage, rechtsverbindliche
Erklärungen abzugeben, Verträge zu schließen, zu kündigen
etc. Dementsprechend reicht es nicht aus, wenn sich eine Person
als Vertreter der „Erbengemeinschaft nach Wilhelm Meier“
bei den Mietern meldet und eine Bankverbindung für die
Mietzahlung mitteilt oder eine Mieterhöhung für die Erbengemeinschaft
ausspricht. Vielmehr müssen dem Mieter in einem
solchen Fall sämtliche Angehörigen der Erbengemeinschaft
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