inHerford | September 2019 MietrecHt
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namentlich und mit Adresse mitgeteilt werden unter gleichzeitigem
Hinweis auf das Bestehen einer Erbengemeinschaft. Erklärungen
für die Erbengemeinschaft als neue Vermieterpartei
müssen stets im Namen aller daran beteiligten Personen ausgesprochen
und von all diesen Personen unterzeichnet werden.
Auch eine Klage auf Mietzahlung, Räumung etc. kann nur
von allen Beteiligten an der Erbengemeinschaft gemeinsam
veranlasst werden.
Weigern sich einzelne Miterben, an derartigen Willenserklärungen
mitzuwirken, müssen sie von den anderen Miterben
im Zweifel auf Abgabe der Erklärung verklagt werden (§ 2038
Abs. 1 BGB). Auch bei Abschluss neuer Mietverträge oder
mietrechtlicher Vereinbarungen durch die Erbengemeinschaft
ist darauf zu achten, dass stets sämtliche Erben namentlich
und mit Adresse benannt werden und auf das Bestehen einer
Erbengemeinschaft mit den Worten „in Erbengemeinschaft“
hingewiesen wird.
Kurz gesagt:
Beim Tod des Vermieters wird der bestehende Vertrag mit dem
oder den Erben des Verstorbenen weitergeführt, ohne dass
Erbe oder Mieter hieraus besondere Kündigungsrechte herleiten
Deutlich komplizierter ist die Rechtslage, wenn ein Mieter
stirbt. Hier kommt es darauf an, wer auf Mieterseite im Mietvertrag
stand und ob der verstorbene Mieter die Wohnung allein
oder gemeinsam mit anderen Personen genutzt hat.
Auch mit dem Tod des Mieters erlischt das Mietverhältnis aber
nicht automatisch. Es wird entweder mit anderen Personen
fortgesetzt oder muss durch eine rechtswirksame Kündigung
beendet werden.
Unterschieden werden folgende Fallkonstellationen:
Beide Ehegatten waren Mieter
Stehen beide Ehegatten als Mieter im Mietvertrag und wurde
zum Zeitpunkt des Todes des einen Mieters ein gemeinschaftlicher
Hausstand geführt, wird das Mietverhältnis automatisch
mit dem überlebenden Ehegatten unverändert fortgeführt (§
563 a Abs. 1 BGB). Dies gilt genauso für (gleichgeschlechtliche)
Lebenspartner im Sinne des Lebenspartnerschaftsgesetzes,
die Mitmieter geworden sind.
Möchte der überlebende Ehegatte das Mietverhältnis nicht
fortsetzen, kann er es innerhalb eines Monats nach Kenntnis
vom Tod des anderen Mieters unter Einhaltung der gesetzlichen
Dreimonatsfrist kündigen (§ 563 a Abs. 2 BGB). Dieses
besondere Kündigungsrecht ist immer dann wichtig, wenn es
sich um zeitlich befristete Mietverträge oder Mietverträge mit
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Tod des Mieters
hausverkauft.
wirksamen Kündigungsausschlussklauseln handelt.
Der Vermieter hat hier kein besonderes Kündigungsrecht.
Verstorbener Ehegatte war Alleinmieter
Auch dann, wenn der Verstorbene allein im Mietvertrag stand,
tritt sein mit ihm zusammenlebender Ehegatte im Todesfall in
das Mietverhältnis ein, das unverändert fortgesetzt wird. Möchte
der Ehegatte das Mietverhältnis nicht übernehmen, kann er
dies innerhalb eines Monats nach dem Tode des Mieters dem
Vermieter schriftlich mitteilen mit der Folge, dass sein Eintritt in
den Mietvertrag als nicht erfolgt gilt (§ 563 Abs. 3 Satz 1 BGB).
Das Mietverhältnis würde dann mit dem Erben fortgesetzt (§
564 Abs. 1 BGB).
Der überlebende Ehegatte, der mit dem Verstorbenen zusammengewohnt
hat, darf also unabhängig davon, ob er
mit im Mietvertrag stand oder nicht, das Mietverhältnis als
alleiniger Mieter fortführen und zwar so, wie es zwischen
dem Vermieter und dem verstorbenen Mieter bestanden
hat.
Zusammenleben mit Verwandten oder Haushaltsangehörigen
Führte der verstorbene Mieter mit anderen Familienangehörigen,
wie z. B. seinen Kindern oder Enkeln, einen gemeinsamen
Hausstand oder führte er mit einer anderen Person, z. B.
mit einem Lebensgefährten oder einer Lebensgefährtin, einen
gemeinsamen Haushalt, gilt Folgendes:
Sind diese Personen selbst Vertragspartner im Mietvertrag,
besteht dieser mit ihnen fort. Sind sie hingegen nicht Vertragspartner,
treten sie gem. § 563 Abs. 2 BGB in das bestehende
Mietverhältnis ein, ohne dass hierfür Erklärungen abgegeben
werden müssten. Auch ein neuer Mietvertrag ist weder erforderlich,
noch kann er von den eintretenden Angehörigen oder
vom Vermieter verlangt werden. Die Rechte und Pfl ichten des
oder der Eintretenden richten sich nach dem ursprünglichen
Mietvertrag des Verstorbenen. Die zum Haushalt des Verstorbenen
gehörenden Personen treten auch dann in den Mietvertrag
ein, wenn der mit in der Wohnung lebende Ehepartner des
Verstorbenen erklärt hat, dass er den Mietvertrag nicht fortführen
möchte.
Wenn die Haushaltsangehörigen des verstorbenen Mieters
das Mietverhältnis nicht weiterführen möchten, müssten sie
dies dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis
vom Todesfall mitteilen (§ 563 Abs. 3 Satz 1 BGB).
Kündigungsrecht des Vermieters beim Eintritt
Treten Ehegatten bzw. Angehörige oder Haushaltsangehörige,
die selbst nicht Mietvertragspartei waren, automatisch nach
den oben beschriebenen Regeln in den Mietvertrag ein, steht
dem Vermieter unter bestimmten Umständen ein Kündigungs