Mietrecht September 2019 | InHerford
recht zu. Er kann gem. § 563 Abs. 4 BGB außerordentlich mit
der gesetzlichen Dreimonatsfrist kündigen, dies allerdings nur
dann, wenn in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund
gegeben ist. Dies kann z. B. eine langgehegte persönliche
Feindschaft oder auch die Tatsache sein, dass der eintretende
Mieter definitiv nicht zur Einhaltung der vertraglichen Verpflichtungen
10
in der Lage sein wird. Allein die vage Vermutung, die
finanziellen Mittel des Eintretenden könnten nicht ausreichen,
die Miete aufzubringen, reicht allerdings nicht (BGH, Az. VIII
ZR 105/17). Hier ist aber Eile geboten: Der Vermieter muss die
Kündigung innerhalb eines Monats, nachdem er vom Todesfall
und vom Eintritt der entsprechenden Person Kenntnis erlangt
hat, aussprechen.
Eintritt nicht vertraglich ausschließbar
Das Eintrittsrecht des Ehegatten, Lebenspartners, Familienangehörigen
oder Haushaltsangehörigen kann nicht rechtswirksam
im Vorfeld vertraglich ausgeschlossen oder abgeändert
werden (§ 563 Abs. 5 BGB).
Allein lebender Mieter
Lebte der Mieter allein oder erklären alle Personen, die mit
ihm im Zeitpunkt des Todes einen gemeinsamen Hausstand
hatten, dass sie das Mietverhältnis nicht übernehmen wollen,
wird das Mietverhältnis mit dem oder den Erben des verstorbenen
Mieters fortgeführt (§ 564 Abs. 1 BGB). Der Erbe des
Mieters kann das Mietverhältnis dann unter Einhaltung der gesetzlichen
Dreimonatsfrist schriftlich kündigen. Sind mehrere
Erben vorhanden, müssen alle die Kündigung unterschreiben.
Auch im Falle von noch nicht abgelaufenen Zeitmietverträgen
oder Verträgen mit einem wirksamen Kündigungsausschluss
(Mindestmietzeit) kann der Erbe des verstorbenen Mieters
sich also mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist außerordentlich
aus dem Mietvertrag befreien, dies allerdings nur, wenn er die
Kündigung binnen eines Monats nach Kenntnis vom Todesfall
und seiner Erbenstellung gegenüber dem Vermieter erklärt (§
564 Satz 2 BGB). Versäumt der Erbe diese Frist, muss er sich
an die Kündigungsmodalitäten des geerbten Mietvertrages
halten.
Besonderes Kündigungsrecht des Vermieters gegenüber
dem Erben
Wird das Mietverhältnis nicht vom Ehegatten des Mieters oder
von dessen Haushaltsangehörigen fortgesetzt, sondern geht
nach den o.g. Regeln auf den Erben des Mieters über, steht
auch dem Vermieter ein besonderes Kündigungsrecht zu. Er
kann binnen eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters
und von den Erbschaftsverhältnissen gegenüber dem Erben
die Kündigung des Mietverhältnisses schriftlich aussprechen
(§ 564 Abs. 2 BGB). Dies ist auch ohne Vorliegen eines berechtigten
Interesses, also eines gesetzlichen Kündigungsgrundes,
möglich (§ 573 d Abs. 1 BGB), allerdings nur innerhalb der
kurzen einmonatigen Frist. Dieses Sonderkündigungsrecht ist
gegenüber allen Erben auszuüben. Als Vermieter tun Sie also
gut daran, sich baldmöglichst nach dem Tode des Mieters einen
Überblick über die Erbfolge des Mieters zu machen. Nach
der Rechtsprechung muss der Vermieter alles ihm nach den
Umständen Zumutbare tun, um sich Gewissheit über die Person
des oder der Erben zu verschaffen; anderenfalls verliert er
sein Kündigungsrecht aus § 564 Satz 2 BGB (Urteil AG Hamm
in WuM 1981 S. 263). Fehlen Ihnen nähere Informationen über
die Familienverhältnisse Ihres Mieters, nehmen Sie bitte kurzfristig
Kontakt zum zuständigen Nachlassgericht auf und stellen
fest, ob bereits eine Nachlasspflegschaft beantragt wurde.
Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk der Verstorbene
gewohnt hat. Besteht noch keine Nachlasspflegschaft,
können auch Sie als Vermieter selbst diese beantragen.
Keine Erben vorhanden
Stellt sich im weiteren Verfahren heraus, dass der Mieter keine
Erben hat oder dass alle infrage kommende Erben die Erbschaft
ausgeschlagen haben, erbt das Bundesland, in dem
der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes wohnhaft war (sog.
Fiskalerbschaft). Zuständige Stelle für Erblasser, die im Regierungsbezirk
Detmold lebten, ist die Bezirksregierung Detmold,
Abteilung Fiskalerbschaften, Telefon: 05231-711215 oder
05231-711216.
Für den Vermieter ist dies allerdings eine eher schlechte Nachricht,
da der Fiskus als Erbe sich auf die Verwaltung vorhandenen
Vermögens beschränkt und keine Schulden oder gar
Räumungs- oder Renovierungsverpflichtungen übernimmt. In
letzter Konsequenz bleiben hier sowohl Mietausfälle als auch
die Kosten der Räumung und Renovierung der Wohnung an
den betroffenen Vermietern hängen, wenn der verstorbene
Mieter nicht über feststellbares Vermögen verfügte, das für
mehr als die Beerdigungskosten reicht.
Keine „Schnellschüsse“
Auch wenn Sie meinen, dass Ihr Mieter mutterseelenallein auf
der Welt war und nicht über Vermögen verfügte, raten wir dringend
davon ab, die Wohnung unmittelbar nach dem Tod des
Mieters eigenmächtig leer zu räumen, um möglichst schnell
neu vermieten zu können. Melden sich nämlich später doch
noch Erben und erheben Ansprüche, gerieten Sie in solchen
Fällen in Beweisnot und sähen sich möglicherweise erheblichen
Schadensersatzansprüchen ausgesetzt.
Beim Tode einer Mietvertragspartei sollten alle Beteiligten zunächst
Ruhe bewahren, möglichst viele Fakten ermitteln und
sich Rechtsrat einholen.
Als Mitglied unseres Vereins nutzen Sie gern die Beratungsmöglichkeiten
unserer Geschäftsstelle. ■
BRUNS
MEDIEN
SERVICE
Ihr Medienberater
Ihr Medienberater
Joachim Tempelmeier
Björn Finke
✆ 0571 882-156
✆ 0571 882-195
Hier könnte Ihre Anzeige stehen …
Wir zeigen Ihnen, wie REGIONALMARKETING funktioniert.
Bruns Medien-Service · Obermarktstr. 26 – 30 · 32423 Minden · www.brunsmedienservice.de