Eigentum Septembere 2019 | InHerford
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Den Wert einer
Immobilie ermitteln
So gehen Sachverständige vor.
Es kann viele Gründe geben, von einem Haus ein Wertgutachten
erstellen zu lassen. Denkbar ist, dass das Haus verkauft
werden soll, aber die Eigentümer zerstritten sind. Das kann
etwa bei einer Scheidung oder bei einem Erbschaftsstreit der
Fall sein. Vielleicht wird aber auch eine Immobile aus dem Betriebsvermögen
in Privateigentum überführt oder das Objekt
wird versteigert – auch dann muss ein kostenpflichtiges Wertgutachten
her. Der Vorteil eines umfänglichen Wertgutachtens,
das von einem vereidigten und zertifizierten Sachverständigen
erstellt wurde: Es ist gerichtsfest.
Wird bei einem Gerichtsverfahren etwa im Zusammenhang mit
einer Scheidung das Wertgutachten einer Immobilie benötigt,
sollte man im Vorfeld klären, ob man einen Sachverständigen
selbst beauftragen kann oder ob das Gericht einen Gutachter
vorgibt. Ermittelt wird der Verkehrswert einer Immobilie auf
Basis des Baugesetzbuches, der Immobilienwertermittlungsverordnung
und der Wertermittlungsrichtlinien, erläutert der
Dortmunder Architekt und Bauberater Wolfgang Szubin vom
Verband Wohneigentum in Bonn.
Unterschiedliche Verfahren je nach Art der Immobilie
Ein Faktor bei der Wertermittlung sind das Grundstück und seine
Lage – Stadt oder ländliche Gegend –, der andere Faktor
ist das Gebäude und sein Zustand. Je nach Immobilie wird
für die Wertermittlung das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren
oder das Ertragswertverfahren zugrunde gelegt.
Dabei liefern die von den Gutachterausschüssen der jeweiligen
Kommune veröffentlichten Bodenrichtwerte Orientierung
für den Wert eines Grundstücks. Die Aktualisierung erfolgt alle
zwei Jahre.
Der Gebäudesachwert resultiert aus den Herstellungskosten
für die Immobilie. Dabei spielt natürlich auch das Alter des Gebäudes
eine Rolle. „Je älter die Immobilie ist, desto größer ist
die Wertminderung“, so Szubin.
Das Vergleichswertverfahren wird in der Regel bei der Wertermittlung
von vergleichbaren Grundstücken sowie Reihen- und
Doppelhäusern angewendet. Basis für die Wertermittlung ist
die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. „Ab einer
Immobilie mit drei Wohneinheiten wird davon ausgegangen,
dass die Vermietung im Vordergrund steht – in diesem Fall
kommt das Ertragswertverfahren als Bewertungsverfahren
zum Zuge“, erläutert Brück. Bei der Berechnung des Verkehrswertes
werden der Bodenwert des Grundstücks sowie der Gebäudeertragswert,
der sich aus den Mieteinnahmen und den
Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie ergibt, zugrunde
gelegt.
Umfangreich, aber nicht unbegrenzt gültig
Egal welches Verfahren bei der Bewertung der Immobilie angewandt
wird: Das Gutachten ist umfangreich. Es kann bis
zu 30 Seiten und mehr umfassen. „Zunächst prüft der Sachverständige
Unterlagen wie etwa Grundbuch, Lageplan, Altlastenkataster
und dergleichen mehr“, erläutert Szubin. Anschließend
muss das Objekt besichtigt werden. Vorhandenes
Datenmaterial wird mit der Immobilie abgeglichen. Dabei gibt
es beispielsweise auch Messungen, etwa über eventuelle
Feuchtigkeit in den Wänden. Wer ein Wertgutachten für seine
Immobilie in Auftrag gibt, hält es im Schnitt nach vier bis sechs
Wochen in den Händen. „Es kann aber auch drei bis vier Monate
dauern“, so Szubin.
Die Kosten des Gutachtens hängen von der Hausgröße, aber
auch vom Aufwand des Gutachters ab. Bei einem Einfamilienhaus
kostet ein Gutachten in der Regel zwischen 1000 und
1500 Euro plus Mehrwertsteuer. Rein theoretisch sind auch
Kurzgutachten mit einem Umfang von zwei bis drei Seiten
möglich. Entsprechend niedriger sind die Kosten. Der Nachteil:
Kurzgutachten sind nicht gerichtsfest. Wer glaubt, dass ein
einmal erstelltes Wertgutachten auch noch im darauffolgenden
Jahr gültig ist, der irrt. Das Gutachten weist den Wert der Immobilie
zu einem bestimmten Stichtag auf. „Mit jedem Tag, der
vergeht, verliert ein Gebäude an Zeitwert“, so Szubin. ■
Quelle: tmn
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