Aktuell September 2019 | InHerford
Recht in Kürze
Wohnungseigentumsrecht
§ Kein Kostenersatz für Fensteraustausch
Impressum
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Ein Wohnungseigentümer, der die Fenster seiner Wohnung
auf eigene Kosten austauscht, kann von der Wohnungseigentümergemeinschaft
später keine nachträgliche Kostenerstattung
verlangen. Dies gilt auch dann, wenn alle Eigentümer bis dahin
aufgrund der falsch verstandenen Teilungserklärung irrigerweise
davon ausgegangen sind, dass jeder von ihnen seine Fenster
selbst bezahlen muss. (BGH, Urteil vom 14.06.2019, V ZR 254/17)
§ Zustimmung
bleibt wirksam
Ist nach der Teilungserklärung
zur
Veräußerung des
Wohnungseigentums
die Zustimmung
anderer Wohnungseigentümer
oder eines Dritten
erforderlich, wird die
einmal erteilte Zustimmung unwiderruflich, sobald die schuld-
rechtliche Vereinbarung über die Veräußerung (notarieller Kaufvertrag)
wirksam geworden ist. (BGH, Beschluss vom 06.12.2018, V
ZB 134/17)
§ Verwalterwahl: Relative Mehrheit genügt nicht
Stehen mehrere Bewerber als Wohnungseigentumsverwalter
zur Wahl, muss über jeden Kandidaten abgestimmt werden,
sofern nicht jeder Wohnungseigentümer nur eine einzige Jastimme
abgeben kann und ein Bewerber schon dabei die absolute
Mehrheit erreicht hat. Die relative Mehrheit reicht hingegen
nicht aus, wenn mehr als zwei Kandidaten zur Wahl stehen.
(BGH, Urteil vom 18.01.2019, V ZR 324/17)
Mietrecht
§ Blockadehaltung führt zu Minderungsausschluss
Weigert sich der Mieter, die Mängelbeseitigung durch den
Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von diesem beauftragten
Handwerker zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt nicht mehr
zur Mietminderung berechtigt. Der Einwand des Mieters, er
habe die Mängelbeseitigung verweigert, um in einem Rechtsstreit
über rückständige Miete den mangelhaften Zustand beweisen
zu können, greift nicht durch, da dieser Beweis auch
durch Fotos oder Zeugen erbracht werden könnte. (BGH, Urteil
vom 10.04.2019, VIII ZR 12/18)
§ Eigenbedarf: Oft Gutachten erforderlich
Beruft sich ein Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung
darauf, dass ihm ein Umzug aufgrund einer Verschlechterung
seines Gesundheitszustandes unzumutbar ist und legt er hierfür
ein ärztliches Attest vor, ist regelmäßig von Amts wegen ein
Sachverständigengutachten hierzu einzuholen. Neben dem
Krankheitsbild und seinen Auswirkungen ist auch von Bedeutung,
ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden
Folgen mittels Unterstützung durch das Umfeld bzw. durch
begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen
mindern lassen. Allgemeine Fallgruppen, etwa ein bestimmtes
Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, in denen generell
die Interessen der Mietpartei bei der Härtefallabwägung
überwiegen, lassen sich nicht bilden. Es kommt auf den Einzelfall
an. (BGH, Urteil vom 22.05.2019, VIII ZR 180/18)
§ Schlüsselrückgabe per Brief riskant
Eine Schlüsselrückgabe per Brief ist grundsätzlich möglich.
Allerdings ist die Mietsache erst dann zurückgegeben im Sinne
des § 546 Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter von der Schlüsselrückgabe
auch Kenntnis erlangt. Der Mieter muss daher im
Streitfall nicht nur darlegen und beweisen, dass der Schlüssel
in den Machtbereich des Vermieters gelangt ist, sondern auch,
dass dies vom Vermieter bemerkt worden ist.
(LG Krefeld, Urteil vom 27.12.2018, 2 T 28/18)
§ Mietminderung für Kappungsgrenze irrelevant
Im Mieterhöhungsverfahren zur Anpassung an die ortsübliche
Vergleichsmiete errechnet sich die Kappungsgrenze auf
Basis der Ausgangsmiete und nicht auf Basis der wegen Mietmängeln
geminderten Miete. Dies gilt auch im Falle eines nicht
behebbaren Mangels, z. B. bei einer erheblichen Wohnflächenabweichung.
(BGH, Urteil vom 17.04.2019, VIII ZR 33/18)
Imobilienrecht
§ Anspruch auf Rückschnitt verjährt
Der Anspruch des Grundstückseigentümers auf Zurückschneiden
der vom Nachbargrundstück über die Grenze ragenden
Äste aus § 1004 Abs. 1 BGB unterliegt der regelmäßigen,
dreijährigen Verjährungsfrist nach §§ 195, 199 BGB. Ist diese
abgelaufen, verbleibt dem beeinträchtigten Nachbarn nur das
Selbstschneiderecht gemäß § 910 BGB unter den dort geregelten
Voraussetzungen. (BGH, Urteil vom 22.02.2019, V ZR 136/18)
§ Abwehranspruch nach Straßenbaumaßnahmen
Führt die im Zuge von Sanierungsarbeiten erhöhte Gradiente
einer Straße dazu, dass der Abfluss von Niederschlagswasser
von einem höhergelegenen Grundstück behindert wird,
kann dies zu Abwehr- und Unterlassungsansprüchen führen. Es
genügt aber nicht, wenn die Gefahr der Überflutung des betroffenen
Grundstücks nur in extremen Ausnahmefällen, z. B. bei
Katastrophenregen, zu erwarten ist.
(BGH, Urteil vom 09.05.2019, III ZR 388/17)
InHerford
Magazin des Herforder
Haus-, Wohnungs- und
Grundeigentümervereins e.V.
Ausgabe 3 – September 2019
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