InHerford | Dezember 2019 mietspiegel
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trieben wurde, wovon in der Regel auszugehen ist, wenn die
Kosten der Modernisierung mindestens 1/3 der zum Zeitpunkt
der Modernisierung vergleichbaren Neubaukosten erreichen.
In allen anderen Fällen ist das ursprüngliche Baujahr bei der
Einordnung in den Mietspiegel zugrunde zu legen. Innerhalb
der verschiedenen Baualtersklassen unterscheidet der Mietspiegel
fünf Größenklassen. Für jede Größenklasse sieht der
Mietspiegel eine Mietzinsspanne mit unterem und oberem Wert
sowie einen Mittelwert vor. Leider lagen der Mietspiegelkommission
nicht genügend aussagekräftige Mietwerte für neuere
Kleinstwohnungen (bis 40 m²) vor, sodass für die neueren
Baualtersklassen hier kein Wert ausgewiesen werden konnte.
Vermieter mit entsprechenden Wohnungen können sich zur
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete an den Werten für
Kleinstwohnungen der älteren Baualtersklassen oder aber an
den Werten für die nächsthöhere Wohnungsgröße (40 – 60 m²)
orientieren.
Bei der Einordnung Ihrer Mietwohnung in die so ermittelte
Mietzinsspanne spielen deren konkrete Lage und Ausstattung
sowie der vorhandene Modernisierungsstandard eine wesentliche
Rolle. Die normale Durchschnittswohnung in durchschnittlicher
Lage wird im Regelfall mit dem Spannenmittelwert
angesetzt, wobei sich der Herforder Mietspiegel 2019 auf Objekte
in normaler bzw. guter Wohnlage bezieht. Ist die Lage
einer Wohnung über- oder unterdurchschnittlich, soll dies bei
der Einordnung in die Mietzinsspanne berücksichtigt werden.
Ebenfalls im Rahmen der Mietzinsspannen ist zu berücksichtigen,
wenn eine Wohnung besser ausgestattet ist als der
Durchschnitt oder aber schlechter als dieser. Nur das Vorliegen
ganz besonders ungünstiger Merkmale (z. B. gefangene
Räume, Ofenheizung statt Zentralheizung, Bad außerhalb der
Wohnung) oder aber besonders überdurchschnittliche Ausstattungen
(z. B. Badkomplettsanierungen, Herstellung von
Barrierefreiheit, Möblierungen) können Ab- oder Zuschläge auf
die Spannenwerte rechtfertigen.
Zuschlag für energetische Vollmodernisierung
Der aktuelle Herforder Mietspiegel weist einen Zuschlag auf
die Mietspiegelspannen für Objekte aus, die energetisch voll
modernisiert wurden. Der maximale Zuschlag beläuft sich auf
1,10 E/m². Hierfür müssen aber bestimmte Kriterien in Bezug
auf die Heizungs-, Fenster- und Dämmsituation der Wohnung
bzw. des Hauses erfüllt sein. Näheres entnehmen Sie bitte
dem Mietspiegeltext.
Was hier beispielhaft für Herford erläutert wurde, findet sich
so oder ähnlich auch in aktuellen Mietspiegeln zahlreicher anderer
Städte und Gemeinden in unserer Region wieder. Diese
finden Sie auf unserer Vereinshomepage verlinkt.
Kappungsgrenze
Nicht in jedem Fall können Sie die Miete auf den aus dem Mietspiegel
ermittelten Wert anheben. Liegt die bislang gezahlte
Miete nämlich deutlich unter dem Mietspiegel, greift die sogenannte
Kappungsgrenze: Ihre Miete darf gem. § 558 Abs. 3
BGB nur um maximal 20 % in drei Jahren steigen. Liegt dieser
Wert (Kaltmiete vor drei Jahren zzgl. 20 %) niedriger als die
aus dem Mietspiegel ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete
Ihrer Wohnung, können Sie nur den „gekappten“ Wert verlangen.
Liegt der Mietspiegelwert für Ihre Wohnung unter der
Kappungsgrenze, dann können Sie die aus dem Mietspiegel
ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Es gilt also
immer der niedrigere der beiden Werte.
Seit der Mietrechtsnovelle 2013 gilt in einigen Städten und Gemeinden
zeitlich begrenzt eine von 20 % auf 15 % abgesenkte
Kappungsgrenze. Im Regierungsbezirk Arnsberg betrifft dies
aktuell noch die Städte Bielefeld und Paderborn. Für Herford
ist eine solche Herabsetzung der Kappungsgrenze nicht zu
erwarten. Sollten Sie die Miete für ein Objekt außerhalb des
Regierungsbezirks Arnsberg erhöhen wollen, informieren Sie
sich bitte vor Ausspruch der Mieterhöhung darüber, ob dort die
reduzierte Kappungsgrenze gilt.
Form der Erklärung
Das Mieterhöhungsverlangen muss dem Mieter schriftlich oder
in Textform, d.h. nur mit Namenszusatz, aber ohne eigenhändige
Unterschrift, zugehen. Eine Mieterhöhung per Email oder
Telefax ist daher möglich (BGH, Urteil vom 10.11.2010, VIII ZR
300/09), während eine entsprechende Erklärung per SMS oder
WhatsApp nicht wirksam wäre.
Die Kriterien für die Einordnung in den Mietspiegel (Baujahr,
Größe, Lage, Ausstattung, Modernisierungsmaßnahmen unter
Angabe des genauen Umfangs des Durchführungsjahres)
sollten genannt werden, außerdem die zutreffende Mietspiegelspanne
und evtl. angesetzte Zuschläge oder Abschläge.
Die so ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete ist mit der Wohnungsgröße
zu multiplizieren, sodass sich die neue Kaltmiete
ergibt. Die Kappungsgrenze ist auszurechnen und mit der nunmehr
verlangten Miete abzugleichen.
Abschließend ist auch der Termin zu benennen, zu dem die
neue Miete erstmalig bezahlt werden muss.
Nach bisheriger Rechtslage muss der Mietspiegel selbst dem
Mieterhöhungsschreiben nicht beigefügt werden, da der Herforder
Mietspiegel allgemein zugänglich ist und z. B. bei der
Stadt Herford, der Sparkasse, dem Mieterverein, der BWS und
in unserer Vereinsgeschäftsstelle sowie auch digital über das
Internet bezogen werden kann. Es mag aber Nachfragen ersparen
und zur Befriedigung beitragen, wenn Sie eine Kopie
beifügen. Aus Beweisgründen empfehlen wir, die Mieterhöhung
per Boten, unter Zeugen oder per Einschreiben gegen
Rückschein zugehen zu lassen.
Fristen
Ab Zugang Ihres Schreibens hat der Mieter zwei volle Kalendermonate
Zeit zu überlegen, ob er der Mieterhöhung zustimmt.
Stimmt er zu, schuldet er die neue Miete ab Beginn
des dritten Kalendermonats seit Zugang Ihres Erhöhungsverlangens
(§ 548 b BGB). Beispiel: Ihr Mieterhöhungsverlangen
geht am 14. Januar 2020 zu. Dann endet die Zustimmungsfrist
des Mieters am 31. März 2020 und die erhöhte Miete ist
erstmalig zum 1. April 2020 zu zahlen. Erklärt der Mieter seine
Zustimmung zwar nicht ausdrücklich schriftlich oder mündlich,