mietspiegel Dezember 2019 | InHerford
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Von Martina Wenzel
Geschäftsführerin
Immobilien kosten Geld für Anschaffung
und Unterhaltung. Dieses Geld muss
der Vermieter erwirtschaften, bestenfalls
durch die laufenden Mietzahlungen. Als
Vermieter von Wohnraum sollten Sie daher
die mit Ihren Mietern vereinbarten Mieten zumindest alle
drei bis vier Jahre einmal genauer unter die Lupe nehmen und
an das aktuelle Mietzinsniveau in der Stadt bzw. Gemeinde anpassen.
Was dabei zu beachten ist, erfahren Sie hier:
Nach § 558 Abs. 1 BGB kommt eine Mieterhöhung zum Zwecke
der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete dann in Betracht,
wenn die Kaltmiete im Zeitpunkt des Zugangs der Miet-
erhöhung bereits seit mindestens 12 Monaten unverändert ist.
Ermittlung der aktuell gezahlten Miete
Ist dies der Fall, ermitteln Sie zunächst den aktuell gezahlten
Kaltmietzins in Euro pro Quadratmeter (m²), indem Sie die
Miete (ohne Garage, Stellplatz, Möblierungszuschläge und
Betriebskosten) durch die vermietete Wohnfläche teilen. Nach
höchstrichterlicher Rechtsprechung ist hierfür die tatsächliche
Wohnfläche des Mietobjektes zu berücksichtigen, auch wenn
im Mietvertrag irrtümlich eine größere oder kleinere Fläche genannt
wurde (BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14).
Ortsübliche Vergleichsmiete
Im nächsten Schritt ist zu prüfen, ob diese Miete unter der
ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, da das Gesetz dann eine
Anhebung erlaubt. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete
kann der Vermieter auf unterschiedliche Art nachweisen, nämlich
wahlweise durch die Bezugnahme auf einen (einfachen
oder qualifizierten) Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten
oder auf drei Vergleichsmieten (§ 558
a Abs. 2 BGB).
Da Herford und auch die umliegenden Gemeinden nicht über
eine entsprechende Mietdatenbank verfügen, entfällt diese
Möglichkeit. Ein Sachverständigengutachten ist wegen der
hohen Kosten nur in Einzelfällen sinnvoll. Auch konkrete, geeignete
Vergleichsmieten sind meist, allein schon aus Datenschutzgründen,
kaum zu bekommen, es sei denn der Vermieter
verfügt über solche Objekte im eigenen Bestand, sodass
wir empfehlen, den in der Stadt oder Gemeinde vorhandenen
Mietspiegel im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens als
Begründungsmittel zu verwenden. Gibt es für die Stadt oder
Gemeinde, in der das Mietobjekt liegt, einen qualifizierten
Mietspiegel (so z. B. in Bielefeld und Minden), sind dessen
Angaben für die Wohnung selbst dann im Mieterhöhungsschreiben
mitzuteilen, wenn die Mieterhöhung auf ein anderes
Begründungsmittel gestützt wird (§ 558 a Abs. 3 BGB).
Kriterien für die Einordnung am Beispiel des aktuellen Herforder
Mietspiegels
Der Herforder Mietspiegel, der zuletzt im Oktober 2019 aktualisiert
wurde, ist ein einfacher Mietspiegel gem. § 558 c BGB.
Der Mietspiegel besteht aus einer detaillierten Mietspiegeltabelle
und einem Erläuterungstext, der für die Einordnung der
konkreten Wohnung in die Mietspiegeltabelle unbedingt berücksichtigt
werden sollte.
Den kompletten Mietspiegel finden Sie in dieser Ausgabe
unserer Mitgliederzeitschrift abgedruckt. Er gliedert sich in
sieben Baualtersklassen. Für die Einordnung in die unterschiedlichen
Klassen ist die Bezugsfertigkeit des Wohnraums
entscheidend. Nur dann, wenn ein Altbau neubaugleich saniert
oder neubaugleich modernisiert wurde oder aber dann,
wenn durch An- oder Umbau vollkommen neuer Wohnraum
geschaffen wurde (z. B. nachträglicher Dachgeschossausbau),
ist die Wohnung in die Baualtersklasse einzuordnen, in
der diese Baumaßnahme erfolgte. Eine solche neubaugleiche
Sanierung ist aber nur in Ausnahmefällen anzunehmen. Voraussetzung
ist hierbei, dass ein wesentlicher Bauaufwand be-
Anpassung an
die ortsübliche
Vergleichsmiete
Wann eine Mieterhöhung
möglich ist
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